根据2018年人口普查结果显示，河南省人口为9605万人，作为全国人口第一大省份，当前河南省的购物中心存量远未饱和。而河南省省会郑州，作为中原城市群中心城市、领跑中原商业地产的潜力挖掘型城市，更是仍存在着相当大的留白机会，以其为代表的中原商业地产市场，未来仍有较大成长空间。

近日，赢商大数据与中城商业研究院联合发布《2019下半年中原零售商业暨商业地产市场展望》大数据报告，剖析河南商业地产的现状及未来发展预判，以期提供更高效的决策分析参考，助力洞察行业趋势。

河南商业地产分析及下半年预测

河南行业面

▌资金：河南房企偏好发行海外债，需留意汇率波动风险

河南房地产开发到位资金自2017年年底大幅下滑，研判过去河南房企对于非标融资具一定程度的依赖。

2018年年初开始，国内贷款受宏观去杠杆政策影响，全年月均减少幅度高达25%；此外，国内债券发行条件亦收紧。所幸，河南房企普遍财务体质良好，可运用现有盈余、透过股东注资或发行海外债，其中，发行海外债是河南房企自筹资金的主要来源。

▌土地：土地供应量增加抑制地价涨势，进而稳定房价上涨预期

土地购置费是土地成交价款的滞后指标，依此推估2019年河南土地成交价与成交面积增速应呈现前高后低，未来两年河南整体房价可望保持稳定增速，不至于发生过热现象。

▌投资：开发商对于河南经济发展前景感到乐观，投资热度加温

2019年一季度河南省省会郑州土地成交溢价率11%，土地市场并未过热，地方调控措施不至于升级。

今年2~5月河南房地产开发投资额累计2,516.6亿元，同比上升4.1%（2~5月均值4.08%）。土地溢价率在二线城市中排名第7、开发投资额回升，显示开发商对于河南前景乐观，投资意愿高。

河南市场面

▌供给：新开工、施工、竣工皆显示，下半年河南、郑州房市可望保持平稳

从供应面指标看，整体而言接下来河南、郑州房市将保持平稳，但商业营业用房持续疲软，办公楼将加速下行。

▌需求：河南整体需求力度放缓，唯郑州三季度销售动能可望续强

从需求面指标看，郑州房市表现仍将优于河南整体情况，预计郑州销售动能应可再维持一个季度。

购物中心

▌存量、增量：人均购物中心面积远低于全国水平，仍有相当大的成长空间

截止2019年6月底，河南仅有320家购物中心（3万平方米以上），低于周边其他省份如湖北（622家）、湖南（347家）和陕西（435家）等地。然而，2018年末河南常住人口达9,605万人，在全国各省排名第三（仅次于广东、山东）。

河南人均购物中心面积0.06万平方米/万人，远低于全国的0.36万平方米/万人，显示在丰沛的人口红利支撑下，河南购物中心整体而言仍有相当大的成长空间。

   商业环境

▌郑州人口密度高、消费力道强，将为零售业绩带来成长新动能

2018年开业购物中心体量前20城市，郑州以84万方开业量位居12名。

2018年郑州城镇化率高达73.4%，城市人口密度高；加上国家中心城市地位，同时作为中原城市群的核心城市，大力发展郑州航空港经济综合实验区，持续吸引年轻外来人口。对于零售业者而言，在郑州的加速布局势在必行。

▌郑州在购物中心人气活跃指数位次仅居中段，未来大有可为

赢商大数据中心对2018年12月份全国城市人气活跃指数进行计算排名，选取TOP30城市为样本进行分析，总结人气活跃指数的影响因素，郑州在客流、消费潜力两项评比表现突出，但总排名仅位居第16。

然而，郑州城镇居民人均消费支出占可支配收入比重达67.3%，高于全河南省65.8%，显示郑州民众更愿意消费，未来成长可期整体消费性。